Zachowek a wkład w TBS

Czym tak naprawdę jest TBS w kontekście spadku?

Wielu moich Klientów, przychodząc do kancelarii w Poznaniu, jest przekonanych, że skoro mieszkanie w TBS (Towarzystwie Budownictwa Społecznego) nie było własnością zmarłego rodzica, to „nie ma tematu” spadku. To jeden z najczęstszych i najbardziej kosztownych błędów.

Musisz zrozumieć jedną podstawową różnicę. W prawie spadkowym rozróżniamy:

• Prawo do lokalu (prawo najmu),
• Wkład finansowy (partycypację).

Mieszkanie faktycznie należy do spółki TBS. Nie można go zapisać w testamencie tak jak domu czy mieszkania własnościowego. Jednak Twój rodzic, aby w ogóle móc tam zamieszkać, musiał wpłacić pokaźną kwotę pieniędzy – to tzw. partycypacja (kwota partycypacyjna).

I tu dochodzimy do sedna: czy partycypacja TBS wchodzi do spadku? Zdecydowanie tak. To prawo majątkowe (wierzytelność). To są pieniądze, które TBS „wisi” najemcy. W chwili śmierci najemcy, to roszczenie o zwrot pieniędzy przechodzi na spadkobierców.

W praktyce oznacza to, że jeśli jesteś jedynym spadkobiercą i „przejmujesz” mieszkanie w TBS (wstępujesz w stosunek najmu), to wchodzisz w buty rodzica. Masz mieszkanie, ale masz też „w kieszeni” wartość tego wkładu. Jeśli masz rodzeństwo, które nic nie dostało – pojawia się temat zachowku.

Dziedziczenie prawa najmu TBS a „żywa gotówka”

To jest moment, w którym sprawy się komplikują. Prawo najmu i wkład partycypacyjny to dwie różne, choć powiązane sprawy.

Zgodnie z przepisami, w stosunek najmu po zmarłym mogą wstąpić osoby bliskie, które z nim stale zamieszkiwały do chwili śmierci (reguluje to Kodeks cywilny). Jeśli spełniasz te warunki – zostajesz nowym najemcą. TBS nie oddaje Ci wtedy wkładu, bo wkład „zostaje” w mieszkaniu i teraz jest przypisany do Twojej umowy.

Ale co z resztą spadkobierców? Co z Twoją siostrą, która wyprowadziła się 10 lat temu?

Siostra nie zostanie najemcą (bo tam nie mieszkała), ale jest spadkobiercą wkładu. Wkład to składnik majątku spadkowego, tak samo jak samochód czy pieniądze na koncie. Skoro Ty korzystasz z wkładu (bo mieszkasz), a siostra nie – musisz się z nią rozliczyć. To klasyczny dział spadku lub kwestia zachowku.

Zachowek a wkład w TBS – jak to policzyć?

Jeśli zachowek to temat, który spędza Ci sen z powiek, przy TBS musisz uważać podwójnie. Dlaczego? Przez wycenę.

Wkład wniesiony 20 lat temu mógł wynosić np. 30 000 zł. Dziś, po waloryzacji, może to być kwota rzędu 150 000 zł. Do obliczenia zachowku bierzemy pod uwagę stan wkładu z chwili otwarcia spadku (śmierci), ale według cen z chwili orzekania o zachowku.

Wartość partycypacji w TBS ustala się zazwyczaj w oparciu o aktualną wartość odtworzeniową lokalu. Nie jest to więc prosta matematyka „ile wpłacono”. Jeśli przejąłeś mieszkanie, a Twój brat domaga się zachowku, wartość tego wkładu doliczamy do masy spadkowej.

Jeśli w skład spadku nie wchodzi nic innego (rodzice nie mieli domu ani oszczędności), a jedynie ten nieszczęsny wkład w TBS, który „przejąłeś” wraz z mieszkaniem – brat może skutecznie pozwać Cię o zapłatę zachowku wyliczonego od wartości tego wkładu.

Często pytacie o jak obliczyć zachowek w takiej sytuacji. Upraszczając: jeśli wkład jest wart 100 000 zł, a brat dziedziczyłby ustawowo połowę (50 000 zł), to tytułem zachowku należy mu się zazwyczaj połowa tego udziału (czyli 25 000 zł). Oczywiście, diabeł tkwi w szczegółach.

Rozliczenie z TBS – gdzie czyhają pułapki?

Problemem w sprawach sądowych, które prowadzę, jest często ustalenie dokładnej wartości tego wkładu. TBS-y mają swoje regulaminy, ale Sąd w sprawach o zachowek nie zawsze jest nimi ściśle związany – Sąd interesuje rynkowa wartość prawa majątkowego.

Pamiętaj też, że rozliczenie z TBS obejmuje często kaucję (zazwyczaj 12-krotność czynszu). Kaucja również wchodzi do spadku i podlega zwrotowi (pomniejszona o ewentualne zaległości w czynszu czy koszty odnowienia lokalu). To kolejny element, o którym spadkobiercy zapominają, a który podwyższa wartość spadku.

Warto też wiedzieć, że jeśli sprawa trafi do sądu, koszty biegłego sądowego przy wycenie partycypacji mogą być wysokie. Czasami lepiej zawrzeć ugodę, niż płacić za skomplikowane opinie rzeczoznawców.

Historia z kancelarii: Pan Marek i „niewidzialny majątek”

Ostatnio pomagałam Panu Markowi. Mieszkał z mamą w TBS-ie do jej śmierci. Siostra Pana Marka miała własny dom i nigdy nie interesowała się tym mieszkaniem. Po śmierci mamy, Pan Marek wstąpił w stosunek najmu. Myślał, że sprawa jest czysta.

Po roku dostał wezwanie do zapłaty 40 000 zł tytułem zachowku. Siostra dowiedziała się, że zwaloryzowany wkład mieszkaniowy mamy wynosił blisko 160 000 zł. Ponieważ mama nie zostawiła innego majątku, wkład był jedynym aktywem.

Pan Marek był w szoku – przecież nie dostał tych pieniędzy do ręki! Musiał jednak zrozumieć, że korzysta z tego kapitału w formie tańszego najmu. Udało nam się wynegocjować ugodę i rozłożyć płatność na raty, ale Pan Marek musiał spłacić siostrę. Gdybyśmy wcześniej zrobili zrzeczenie się dziedziczenia za życia mamy, problemu by nie było.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania